В феврале 2012 г. средняя стоимость аренды жилья в Киеве по сравнению с февралем2011 г. повысилась на 6,44% - до $991 в месяц (график 1). Такие данные получены в результате анализа 32 038 объявлений об аренде, размещенных в базе портала mirkvartir.ua.
Весь прошлый год аренда демонстрировала уверенный рост на фоне стагнирующего вторичного рынка недвижимости. Низкая платежеспособность украинских граждан заставляет продавцов и в текущем году продолжать снижать цены на объекты. В результате с февраля 2011 г. по февраль 2012 г. стоимость квадратного метра столичного жилья уменьшилась на 2% (график 2).
Динамика индекса стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости Киева, $/кв.м
Стоимость
/ период
02.11
03.11
04.11
05.11
06.11
07.11
08.11
09.11
10.11
11.11
12.11
01.12
02.12
Среднее
1868
1823
1778
1750
1738
1765
1822
1834
1837
1819
1762
1824
1832
1-комн.
1832
1812
1785
1770
1766
1769
1800
1813
1828
1827
1802
1851
1856
2-комн.
1886
1823
1750
1732
1735
1777
1823
1839
1842
1826
1752
1811
1816
3-комн.
1907
1841
1743
1719
1699
1723
1801
1810
1797
1778
1700
1780
1785
Заметим, в минувшем году исключение составил лишь незначительный летний рост цен, вызванный активизацией ипотечного кредитования. Еще один ценовой всплеск произошел в конце года, когда решение государства поменять правила оформления сделок с недвижимостью вызвало временный ажиотаж среди продавцов и покупателей. Правда, ни одно, ни другое событие не смогли изменить тенденцию, которая действует в отрасли с 2009 г. - цены на недвижимость продолжают снижаться. По словам банкиров и риэлторов, большинство сделок на рынке недвижимости заключаются с целью улучшения или ухудшения жилищных условий.
Граждане, не способные решить жилищный вопрос кардинально, вынуждены обращаться к услугам арендодателей. Это позволяет рантье поднимать ставки за наем жилья. Индекс ценовых ожиданий арендодателей, рассчитываемый аналитиками «Мира Квартир», в феврале 2012 г. по сравнению с февралем 2011 г. вырос на 5,5 процентных пункта (график 3). Напомним, индекс ценового ожидания представляет собой производное значение от кривой индекса стоимости и выражает текущий темп изменения цен на рынке недвижимости. Индекс ценового ожидания сигнализирует о настроении продавцов и, учитывая инертность рынка недвижимости, позволяет прогнозировать поведение цен в краткосрочной перспективе - т. е. на 2-3 месяца.
Оптимизм арендодателей подогревает не только переформатирование спроса с покупки на съем жилья. Приближающийся Чемпионат Европы по футболу-2012 позволяет владельцам свободных квадратных метров рассчитывать на неплохой заработок. Особенно это касается центральных районов города (график 4). Уже сейчас многие бизнесмены активно арендуют жилье в центре столицы, устанавливают в них дополнительные спальные места и впоследствии сдают их в посуточную аренду европейцам. Учитывая дефицит гостиничных номеров, туристы, которые приедут в нашу страну на футбольный чемпионат, готовы снимать койки практически за любые деньги.
Растет и количество предложений аренды квартир. Согласно отчету, подготовленному комитетом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины по аналитике и статистике совместно с компанией «Олимп-Консалтинг», в январе 2012 г. в Киеве предложение аренды составило 15 655 квартир. Это на 39,9% больше, чем в декабре 2011 г. и на 79,8% - чем в январе 2011 г (график 5).
В результате растет и привлекательность аренды как инвестиционного инструмента. Индекс доходности аренды жилья на рынке недвижимости Киева, также рассчитываемый аналитиками «Мира Квартир», с февраля 2011 г. по февраль 2012 г. вырос на 0,76 процентных пункта - до 8,75% годовых (график 6). Такая ставка позволит владельцу вакантных площадей окупить вложения в течение 11-12 лет и получать стабильную прибыль. Главный недостаток данного инструмента - высокий порог входа. Основное преимущество по сравнению с прочими инвестиционными инструментами - надежность.
Индекс доходности аренды на киевском рынке жилой недвижимости, % годовых
Стоимость
/ период
02.11
03.11
04.11
05.11
06.11
07.11
08.11
09.11
10.11
11.11
12.11
01.12
02.12
Среднее
7,99
8,11
8,29
8,33
8,11
7,98
7,93
8,04
8,25
8,67
8,92
8,79
8,75
1-комн.
8,68
8,7
8,77
8,66
8,55
8,46
8,36
8,52
8,75
9,09
9,21
9,16
9,12
2-комн.
7,5
7,88
8,26
8,09
7,65
7,48
7,6
7,69
7,91
8,33
8,64
8,5
8,52
3-комн.
7,34
7,47
8,05
8,33
7,76
7,86
8,17
8,17
8,21
8,52
8,56
8,6
8,51
К слову, самый консервативный из инвестиционных инструментов - банковский депозит, номинированный в долларах США - в январе 2012 г., по статистике Национального банка показал среднюю доходность 7% годовых. Доходность долларовых вкладов на срок свыше двух лет составила 8,8%, что соответствует доходности аренды. Разумеется, в случае с банковскими вкладами порог входа, по сравнению с вложениями в недвижимость значительно ниже, но и надежность глобальной финансовой системы в последнее время оставляет желать лучшего.