|
|
Скільки насправді коштує найдешевша «первинка»
17 вересня 2012, 12:02 переглядів: 4283
Попит на житло в новобудовах зростає. За даними компанії SV Development, у липні в Києві в недобудованих будинках було продано 1380 квартир, тоді як у червні - 860. При цьому 50% купленого житла - двокімнатні квартири, а 40% - однокімнатні. За оцінками UTG, до середини 2012 року в столиці обсяг пропозиції склав близько 13-13,5 тис. квартир на первинному ринку і близько 8 тис. - на вторинному. Це істотно перевищує попит, і ціни на «первинку» цілком стабільні.
«Ринок відновлюється, і досить швидкими темпами. Первинний ринок зараз наздоганяє за кількістю угод вторинне житло, чого ще не було ніколи », - вказує на нові тренди аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. «Коли ми підшукували квартиру в новобудові, то звертали увагу на ціну« квадрата ». У деяких київських комплексах вона необгрунтовано висока - будинок знаходиться далеко від центру, а вартість метра - більше 11 тис. грн. У підсумку віддали перевагу передмістю і купили «двушку» в Ірпені, де запити забудовників набагато скромніше, ніж в столиці », - розповідає киянка Ганна Поліщук. Г-ж Поліщук квартира в місті-супутнику Києва обійшлася за ціною 7,2 тис. грн. за кв. м, а загальна вартість житла площею 55 кв. м - 49,5 тис. дол
Як з'ясували "Деньги", подібними економ-варіантами можуть похвалитися й інші передмістя столиці. Бажаючим ж влаштуватися в Києві потрібно приготуватися заплатити за 9,4-14 тис. грн. за кожен квадратний метр.
Київське різноманітність
У Києві будівництво новобудов йде активними темпами, місто прямо-таки рясніє оголошеннями «Квартири від забудовника». За даними Держстату, в столиці й околицях у січні-червні 2012 р. побудовано 23,8% загального обсягу житла, зведеного в Україні. Всього в Києві і області в першому півріччі введено в експлуатацію 763,6 тис. кв. м житла. Про те, які забудовники - самі надійні, «Гроші» писали два тижні тому (див. номер від 14.08.12, є на dengi.ua).
А що ж відбувається з цінами і вибором? Зараз метр житла економ-класу в Києві коштує 9,5-14 тис. грн., А бізнес-класу - 16-20 тис. грн. Ціни на «первинці» дуже повільно, але зростають. Пов'язано це як із зростанням попиту, так і з завершенням будівництва: в готових об'єктах ціна метра на 10-25% вище, ніж у тих, де тільки зводяться перші поверхи. Втім, за 7 місяці 2012 року загальний ріст цін на нові метри склав всього 3,6% (див. таблицю). Це практично дорівнює темпам інфляції.
«На формування ціни впливає цілий ряд факторів, один з них - це платоспроможний попит, доходи населення і та їх частина, яку люди готові вкладати в придбання житла. Іншим найважливішим чинником є іпотека. Ціноутворення на житлову нерухомість знаходиться в прямій залежності від динаміки іпотечного кредитування. Стабілізація ринку іпотеки, очевидно, призводить до зростання попиту на ринку нерухомості », - говорить Роман Романюк, заступник генерального директора компанії UDP. На його думку, поки немає факторів, які явно сприяють зниженню цін, більш того, ціни на житло будуть рости, стверджує представник забудовників. Однак це зростання до кінця року навряд чи перевищить 5%, що в підсумку не матиме впливу на купівельну активність.
Квартири купують в основному за готівку: наприклад, до середини серпня було видано лише півтори сотні кредитів за держпрограмою пільгової іпотеки. Темпи видачі іпотечних кредитів на ринкових умовах теж мізерні - на півмільярда гривень за підсумками червня (найсвіжіші з доступних даних). Та й не дивно - середня по ринку ефективна ставка дорівнювала в серпні 24,22% (за даними «Індекс КредитМаркет»). При нинішній ціновій динаміці подібний рівень ставок робить економічно безглуздою іпотеку при величині власного внеску менше 70%.
І тим не менш, покупці нині вельми активні, особливо в столиці. У тих будинках, які здані або їх введення в експлуатацію заплановане на 2012 рік, зазвичай у продажу залишаються лише трикімнатні квартири. У ЖК по вул. Урловській, 38 (Киевгорстрой), продано 92% квартир, що залишилися 8% - виключно «троячки» за ціною від 112,8 тис. дол А ось в новобудові по вул. Драгоманова, яку цей же забудовник планує ввести в експлуатацію 30 листопада 2013, ще є вільні однокімнатні і двокімнатні (ціна - 66,7 і 93,6 тис. дол відповідно).
Найдемократичніші ціни - в будинках економ-класу, які будуть здані в другій половині наступного року. У ЖК «Кришталеві джерела» (Голосіївський район), обіцяному до здачі влітку 2013 року, «квадрат» коштує 9,07-9,14 тис. грн. До речі, в цьому комплексі тільки однокімнатні та двокімнатні квартири. Така політика забудовника зрозуміла, адже якщо 90% покупців готові купити 1-2-кімнатне житло, нема чого будувати багатокімнатні апартаменти.
Більшого бюджету зажадає покупка квартири в будинку бізнес-класу. Зазвичай в таких комплексах ціна метра стартує від 12 тис. грн. Через недешевої ціни метра однокімнатні в таких комплексах є у продажу навіть напередодні здачі будинку в експлуатацію. У ЖК RiverStone (Дарницький район) однокімнатну квартиру площею 56 кв. м пропонують придбати за 95,2 тис. дол (1700 долл./м2). Здати в експлуатацію першу чергу комплексу планують вже у вересні-жовтні. Найдорожчі апартаменти бізнес-класу розташовані в центрі Києва. У вже зданих секціях ЖК «Панорама на Печерську» (вул. Щорса) мінімальна вартість метра - 19-21,8 тис. грн.
Останнім часом забудовники намагаються починати продажу квартир тоді, коли об'єкт вже зведений хоча б на 30%, адже покупці, навчені гірким досвідом тих, хто вклав гроші в «заморожені» об'єкти, обережні. «Якщо людина тверезо оцінює сьогоднішню ситуацію, то буде купувати квартиру тільки у компанії з хорошим іміджем. Багато вирішуються придбати житло виключно в будинках, уже введених в експлуатацію », - підкреслює Юрій Серещенко, керівник планово-аналітичного департаменту компанії UDP.
Дешевше, але далі
Приміські житлові комплекси радують різноманітністю розташування, планувань і цінами. Придбати квартиру в Броварах, Борисполі, Вишневому, Бучі або Ірпені можна за ціною 7-8,2 тис. грн./м2. Зустрічаються навіть варіанти по 6,5 тис. грн. за метр, наприклад, така ціна «квадрата» в уже зданому в експлуатацію ЖК «Лелека» (Бориспіль). Найбільша кількість новобудов - в Ірпені, Вишневому та Броварах. За даними сайту novostroyki.lun.ua, в Ірпені пропонуються квартири в 66 новобудовах, в Вишневому і Броварах - в 14 і 12 комплексах відповідно. Не радує вибором Вишгород, де зводиться тільки ЖК «Берізки», а в цілком готовому і зданому в експлуатацію ЖК «Ольжин Град» квартири продаються вже на вторинному ринку.
Багато забудовників в передмістях воліють будувати 4-9-поверхові будинки, залучаючи покупців «клубної» атмосферою. Крім того, виграшним вважається розташування поряд з парком або лісовою зоною. Але головна «зброя» приміських ЖК проти комплексів галасливого і метушливого Києва - це, звичайно, ціна метра в поєднанні з плануванням і загальною площею квартири. У ЖК «Суворов» (Ірпінь, здача - IV кв. 2012 р.) пропонуються однокімнатні загальною площею 37,4 кв. м, а ціна метра - 7,2 тис. грн. Виходить, підсумкова вартість квартири - 33,6 тис. дол Таких цін у столиці не відшукати (спроби проблемних забудовників продати квартири в Києві по 28-35 тис. доларів «Гроші» до уваги не беруть).
Дуже мало в Києві пропозицій малометражних квартир в новобудовах, однокімнатні - від 48 кв. м. Тому-то покупка квартири в пригороді в будь-якому випадку виходить вигідніше, ніж в столичній новобудові. Навіть ввівши комплекс в експлуатацію, приміські забудовники не поспішають підвищувати ціну метра, як це характерно для київських компаній. І йдеться не лише про малогабаритних квартирах. Наприклад, у Бучі пропонуються три-, чотири-та п'ятикімнатні квартири в ЖК «Яблуневий» (введений в експлуатацію в лютому). Купівля трикімнатній (92,14 м2) обійдеться в 79,2 тис. дол Схожа квартира, але в столиці, коштує мінімум 110 тис. дол - і то на околиці і в новобудові, якій до здачі приблизно рік.
Пастки є
І в Києві, і в передмістях забудовники пропонують покупку квартири в розстрочку. Як вже не раз відзначали «Гроші», розстрочка може бути безпроцентної, а може коштувати 5-10% річних і навіть вище.
Зазвичай безвідсоткова розстрочка надається на 1-2 роки, часто - до введення будинку в експлуатацію. Покупець зобов'язаний внести 10-30% вартості квартири і виплачувати рівними частинами суму, що залишилася до терміну, обумовленого в договорі із забудовником. Втім, умови різняться сильно - в залежності від політики конкретного забудовника. Наприклад, в ЖК «Лелека» (Бориспіль) пропонується безвідсоткова розстрочка на 8 місяців за умови внесення покупцем 40% ціни житла. А в ЖК «Зелений острів» (Київ) при власному внеску 30% забудовник готовий надати розстрочку тільки до січня 2013 року - і за ставкою 7% річних. А якщо після 20 січня покупець вирішить продовжити розстрочку до 20 січня 2014 року, ставка зросте до 14% річних.
Варто дуже уважно вивчати умови розстрочки від забудовника - часом навіть за самими багатообіцяючими пропозиціями можуть ховатися додаткові витрати. У ЖК по вул. Богатирській (будує Stolitsa Group) в умовах розстрочки первинний платіж покупця всього лише 10%, а термін внесення залишку - до грудня 2013 року. Здавалося б, все дуже зручно. Однак тут же йдеться про те, що вартість неоплаченої частини квартири збільшується на 7% річних у разі первинного внеску в розмірі 50%, на 10% річних, якщо покупець внесе 30%, і на 14% річних у разі первинного внеску 10% вартості квартири . Крім того, ціна неоплаченої частини вартіри збільшується у разі підвищення курсу долара, встановленого НБУ на день здійснення платежу, більше ніж на 2% по відношенню до курсу на момент укладання договору. Остання умова особливо примітно - покупцеві пропонують прийняти валютні ризики на себе.
Деякі забудовники співпрацюють з банками, готовими видати іпотечну позику на придбання квартири в новому комплексі. Купити квартиру в будинку ХК «Київміськбуд» можна за допомогою кредиту, оформленого в «Ощадбанку Росії», Ощадбанку або Укргазбанку. Покупців метрів в київському ЖК «Паркові озера» кредитує Укрсоцбанк, в ЖК «Молодіжний квартал Осокорки-2, 3, 4» - банк «Аркада». Такі кредити зазвичай видаються на 5-10 років за номінальною ставкою 16-19% річних.
|
|
Коментарі
|
